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Leistungsverzeichnis

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Leistungsverzeichnis 2018-09-04T21:52:21+00:00

1.) Allgemeine kaufmännische Geschäftsführung

1.1) Vorbereitung, Einberufung und Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen (WEV)

1.1.1.)
Teilnahme an einer Verwaltungsbeiratssitzung zur Vorbereitung der ordentlichen WEV mit Erörterung von Tagungsort, Tagungszeitpunkt und Tagesordnung;

1.1.2.)
Vorbereitung der ordentlichen WEV durch Anmieten eines Tagungsraumes auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft, Erstellen einer Anwesenheitsliste, ggf. Erarbeiten von Beschlussvorlagen;

1.1.3.)
Anlage bzw. (Weiter-)Führung einer Beschlusssammlung (schriftlich oder elektronisch), die alle in einer WEV verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung, alle schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung, alle Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in gemeinschaftsbezogenen Verfahren gem. § 43 WEG mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien, enthält, soweit die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen zu einem Zeitpunkt nach Abschluss des Verwaltervertrages getroffen wurden. Eintragungen sind unverzüglich nach dem Tag der Beschlussfassung bzw. der Verkündung der gerichtlichen Entscheidung vorzunehmen. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend zu nummerieren und einzutragen und mit dem Datum der Eintragung zu versehen. Das Führen der Beschlusssammlung umfasst auch das Anbringen von Aktualisierungs vermerken, das Löschen von Eintragungen bzw. das Anmerken einer etwaigen Bedeutungslosigkeit früherer Eintragungen;

1.1.4.)
Einberufung der ordentlichen WEV, zu der alle Wohnungseigentümer in Textform mit einfacher Briefpost unter Angabe der Tagesordnung zu laden sind, wobei die Unterschrift mit Hilfe automatischer Einrichtungen (Fotokopie, EDV-Ausdruck) genügt, soweit Teilungsvertrag/Teilungserklärung nicht eine andere Form vorschreiben; die Einladung ist an die letzte, dem Verwalter bekannte Adresse des jeweiligen Wohnungseigentümers zu versenden;

1.1.5.)
Leitung und organisatorische Abwicklung der ordentlichen WEV (z. B. Feststellung der Beschlussfähigkeit und der Abstimmungsergebnisse sowie deren Bekanntgabe), sofern nicht ein anderer Versammlungsleiter durch Beschluss bestimmt wird;

1.1.6.)
Stellungnahme zu allen Tagesordnungspunkten in der ordentlichen WEV;

1.1.7.)
Erstellung einer Niederschrift über die Versammlung in Form eines Ergebnisprotokolls innerhalb von längstens 3 Wochen nach dem Tag der Wohnungseigentümerversammlung sowie Vorlage beim Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats – soweit vorhanden – und bei einem Wohnungseigentümer zur Unterschrift;

1.1.8.)
h) Gewährung der Einsichtnahme in Niederschriften;

1.1.9.)
Gewährung der Einsichtnahme in die unter lit. c) genannte Beschlusssammlung.

1.2.) Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer

1.2.1.)
Durchführung von Beschlüssen, die Tätigkeiten des Verwalters im Rahmen der sonstigen Grundleistungen erfordern.

1.3.) Allgemeine Betreuung der Wohnungseigentümer in gemeinschaftlichen Angelegenheiten

1.3.1.)
Mitwirkung, etwa durch Erarbeitung eines Textentwurfs oder durch Beratung bei der Aufstellung und Änderung von Haus- und Nutzungsordnungen für im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Einrichtungen und Anlagen, z. B. Waschküche, Fahrstuhl;

1.3.2.)
Überwachung der Einhaltung der jeweils gültigen Haus- und Nutzungsordnungen durch von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte Dritte (z. B. den Hausmeister oder Bewachungspersonal) und Abmahnung bei Verstößen;

1.3.3.)
Teilnahme an einer weiteren Verwaltungsbeiratssitzung (neben der in 1.1 a) genannten während der üblichen Bürozeiten;

1.3.4.)
Information des Verwaltungsbeirates über wichtige Vorgänge (Kopien über Schriftverkehr);

1.3.5.)
mündliche – i. d. R. in der Wohnungseigentümerversammlung – und schriftliche Auskunftserteilung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft einschließlich der Gewährung der Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen sowie gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern, die hieran ein berechtigtes Interesse haben;

1.3.6.)
Führen des erforderlichen Telefon-, Schrift- und elektronischen Geschäftsverkehrs mit den Wohnungseigentümern und Dritten.

1.4.) Vorbereitung des Abschlusses von Verträgen und Überwachung ihrer ordnungsmäßigen Durchführung

1.4.1.)
Beratung über Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit des Abschlusses von Verträgen;

1.4.2.)
Einholung von Angeboten, bei Personal ggf. Insertion, auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft;

1.4.3.)
Führen von Vertragsverhandlungen;

1.4.4.)
Stichprobenweise Überwachung der ordnungsmässigen Durchführung der Verträge, ggf. durch Beauftragte der Wohnungseigentümergemeinschaft wie z. B. den Hausmeister;

1.4.5.)
Bearbeitung von Versicherungsschäden – soweit diese das gemeinschaftliche Eigentum be-treffen -, insbesondere deren rechtzeitige Meldung.

1.5.) Aufbewahrung von Verwaltungsunterlagen

1.5.1.)
Geordnete Aufbewahrung sämtlicher Verwaltungsunterlagen, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Verwaltungsvermögens während des Bestehens der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich sind, z. B. Haus- und Grundstücksunterlagen, Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Haus- und Nutzungsordnungen, Eigentümerlisten, Niederschriften über Eigentümerversammlungen, Ausfertigungen gerichtlicher Entscheidungen und behördlicher Verwaltungsakte, Aufteilungspläne, Bestandspläne, Schließpläne, Sicherungsscheine, Generalschlüssel, Betriebsanleitungen;

1.5.2.)
Geordnete Aufbewahrung sonstiger Verwaltungsunterlagen, insbesondere der Verträge mit Dritten, Abrechnungen, Buchhaltungsunterlagen mit Konten, Buchungsbelege und Bankauszüge, solange sie unmittelbare Auswirkungen haben, und bis zur vollständigen Abwicklung der jeweiligen Verträge;

1.5.3.)
Im Übrigen Aufbewahrung der Verwaltungsunterlagen in entsprechender Anwendung der steuerlichen Vorschriften, insbesondere gem. § 41 Abs. 1 S. 9 EStG und § 147 AO; nach Ablauf der gesetzlichen Aufbewahrungsfristen kann der Verwalter Verwaltungsunterlagen nur aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer vernichten.

2.) Juristische Verwaltung

2.1.) Abschluss, Änderung und Beendigung, insbesondere Kündigung aller zur laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen und zweckmäßigen Verträge im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Die Einzelmaßnahmen dürfen nur im Rahmen der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung und unter der Voraussetzung erfolgen, dass die zur Erfüllung notwendigen Mittel in dem von den Wohnungseigentümern beschlossenen Wirtschaftsplan/Nachtragswirtschaftsplan (Sonderumlage) kalkuliert sind; fehlt diese Deckung ganz oder teilweise, bedarf es eines Beschlusses der Wohnungseigentümer.

2.1.1.)
Anstellungsvertrag mit Hausmeistern und sonstigem Dienstpersonal einschließlich der Erstellung objektbezogener Dienstanweisungen, ggf. Vertrag mit einem Hausmeisterserviceunter-nehmen;

2.1.2.)
Versicherungsverträge, z. B. Brandversicherung, Leitungswasser- und Sturmversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung, Gewässerschadenhaftpflichtversicherung bei Vorhandensein eines Öltanks;

2.1.3.)
Wartungsverträge, z. B. für Heizungsanlage, Lüftungsanlage, Fahrstuhl, Gemeinschaftsantenne, Kabel, Parabolspiegel, Hebeanlage;

2.1.4.)
Verträge über die Anschaffung von Gebrauchsgegenständen, die der ordnungsmäßigen Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen, z. B. Gartengeräte, Hausmeisterwerkzeuge;

2.1.5.)
Lieferungs- und Entsorgungsverträge, z. B. über Strom, Wasser, Gas, Müll oder Heizöl;

2.1.6.)
Werkverträge zur ordnungsmäßigen Erfüllung der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung, insbesondere mit Bauhandwerkern, Ingenieuren und Architekten (soweit die Bruttovertragssumme der Gesamtmaßnahme 7 % der im Wirtschaftsplan kalkulierten Gesamtausgaben übersteigt);

2.1.7.)
Verträge mit Geldinstituten über die Aufnahme von Darlehen bis zur Höhe von einem Sechs-
tel der im Wirtschaftsplan kalkulierten Gesamtausgaben;

2.1.8.)
Verträge mit Geldinstituten über die Führung vonBankkonten, Verwaltung von Depots und Anlage von Geldern;

2.1.9.)
Verträge über die zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung erforderlichen Einrichtungen und Abrechnungen, z. B. mit einem Wärmedienstunternehmen über Anschaffung, Austausch, Eichung, Miete von Messeinrichtungen, deren Ablesung und die Erstellung einer Heizkostenabrechnung oder entsprechende Verträge zur verbrauchsabhängigen Verteilung von Wasserkosten, Müllgebühren;

2.1.10.)
Sonstige zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlichen oder zweckmäßigen Verträge;

2.1.11.)
Beendigung, insbesondere Kündigung der in lit. a) bis j) genannten Verträge.

2.2) Teilnahme am rechtsgeschäftlichen Verkehr als Vertreter der Wohnungseigentümer

2.2.1.)
Abgabe von Willenserklärungen und Vornahme von Rechtshandlungen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen, insbesondere die Abgabe von Erklärungen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Fernseh- und Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers oder der Wohnungseigentümergemein-schaft erforderlich sind;
die Abgabe sachdienlicher Erklärungen gegenüber demjeweiligen Versicherer bei Eintritt eines Versicherungsfalles;

2.2.2.)
Entgegennahme von Willenserklärungen und Zustellungen, soweit sie an alle Wohnungsei-gentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind;

2.2.3.)
Durchführung von Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind.

2.3.) Gerichtliche Vertretung der Wohnungseigentümer

2.3.1.)
Beratung der Eigentümer über Notwendigkeit oder Zweckmäßigkeit der Einleitung gerichtlicher Verfahren;

2.3.2.)
Information der Wohnungseigentümer über die Anhängigkeit eines Rechtsstreits nach § 43 WEG, d.h. über die Parteien und den Gegenstand des Verfahrens bzw. einen etwaigen Verhandlungstermin, innerhalb von längstens einer Woche, nachdem der Verwalter hiervon Kenntnis hat.

2.3.3.)
Beauftragung eines Rechtsanwalts mit der Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder der Wohnungseigentümer, soweit alle Wohnungseigentümer oder ein von der Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigter Prozess- oder Verfahrensstandschafter in Aktivprozessen bzw. -verfahren Kläger oder Beklagte bzw. Antragsteller oder Antragsgegner sind, ausnahmsweise bei Beschlussanfechtungen mit der Vertretung der Wohnungseigentümer, die Beklagte sind;

2.3.4.)
Entnahme von Kosten für Verfahren nach § 43 WEG einschließlich ihrer Vorschüsse von dem Konto der Eigentümergemeinschaft.

3.) Finanz- und Vermögensverwaltung

3.1.) Einrichtung und Führung einer objektbezogenen Buchhaltung

3.1.1.)
Datenerfassung und Datenpflege;

3.1.2.)
Führung der erforderlichen personen- und sachbezogenen Konten und Überwachung der Zahlungsverpflichtungen der Wohnungseigentümer sowie der Einhaltung des Wirtschaftsplans, wobei die Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung insoweit anzuwenden sind, als dies zur Erfüllung der Abrechnungs- und Rechnungspflicht erforderlich ist;

3.1.3.)
geordnete Aufbewahrung der Belege.

3.2.) Rechnungswesen

3.2.1.)
Kaufmännische Rechnungsprüfung;

3.2.2.)
Bewirken der Zahlungen, soweit möglich durch Überweisung und unter Nutzung etwa gewährter Skonti;

3.2.3.)
Abrechnung einer etwa vorhandenen Hausmeisterkasse sowie der Erlöse aus Waschmünzverkäufen;

3.2.4.)
Entgegennahme und Abrechnung der Benutzungsgebühren für Gemeinschaftseinrichtungen;

3.2.5.)
Einziehung und Abrechnung der Mieten aus der Vermietung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums.

3.3.) Wirtschaftsplan und Einziehung von Beiträgen

3.3.1.)
Aufstellung eines Wirtschaftsplans, bestehend aus Gesamtwirtschaftsplan und Einzelwirtschaftsplan je Wohnungs- und Teileigentum für jedes Wirtschaftsjahr vor dessen Beginn, für den Fall der Fortgeltung des bis zum Ende des vorangegangenen Wirtschaftsjahres geltenden Wirtschaftsplanes bis spätestens 6 Monate nach Beginn des betreffenden Wirtschaftsjahres;

3.3.2.)
Berechnung, Abruf und Einziehung der Beiträge auf der Grundlage des von den Wohnungseigentümern beschlossenen Wirtschaftsplanes. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet sich, – soweit noch nicht anderweitig geregelt – einen Beschluss herbeizuführen, der die Wohnungseigentümer verpflichtet, am Lastschriftverfahren teilzunehmen;

3.3.3.)
Buchungsmäßige Verarbeitung von Veränderungen der Beitragszahlungspflicht aufgrund beschlossener Wirtschaftspläne.

3.4.) Jahresabrechnung und Rechnungslegung

3.4.1.)
Erstellung der Jahresabrechnung, bestehend aus einer Gesamtabrechnung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben und einer Aufteilung des Abrechnungsergebnisses auf jedes Wohnungs- und Teileigentum (Einzelabrechnung), und zwar – soweit die Anlage zentral beheizt und/oder mit Warmwasser versorgt wird – unter Einbeziehung der Heizkostenabrechnung, die von einer mit der Ablesung und Abrechnung auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu beauftragenden Wärmedienstfirma zu erstellen ist -, bis spätestens 9 Monate nach Ende des Wirtschaftsjahres; mit der Jahresabrechnung wird ein Vermögensstatus unter Angabe der Entwicklung der Konten sowie der Forderungen und Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgelegt;

3.4.2.)
Anforderung und Einziehung der sich aus der beschlossenen Abrechnung ergebenden Fehlbeträge sowie Auszahlung der sich aus der beschlossenen Abrechnung ergebenden Guthaben;

3.4.3.)
Verbuchung der Ergebnisse der beschlossenen Abrechnung;

3.4.4.)
Teilnahme an der Rechnungsprüfung durch den Verwaltungsbeirat;

3.4.5.)
Gewährung der Einsichtnahme in die der Jahresabrechnung zugrundeliegenden Unterlagen, Rechnungen und Belege.

3.5.) Verwaltung der gemeinschaftlichen Gelder

3.5.1.)
Die Verwaltung eingenommener Gelder durch Eröffnung und Führung eines Girokontos für Beiträge und eines Anlagekontos für die Instandhaltungsrückstellung bei einem oder mehreren Geldinstituten, die der Verwalter bestimmt; beide Konten sind als offene Fremdkonten zu führen, deren Inhaber die Wohnungseigentümergemeinschaft ist; diese Konten sind getrennt vom Vermögen des Verwalters und vom Vermögen Dritter zu führen;

3.5.2.)
Überweisung der anteilig enthaltenen Beiträge zur Instandhaltungsrückstellung spätestens zum Ende des Wirtschaftsjahres; der Verwalter ist aber berechtigt, die Mittel der lnstandhaltungsrückstellung bei Liquiditätsengpässen der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Tilgung von Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft, die nicht auf Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen beruhen, zu verwenden;

4.) Technische Verwaltung

4.1.) Durchführung der für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung sowie in sonstigen dringenden Fällen der zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen.

4.1.1.)
Überwachung des baulichen und technischen Zustands des gemeinschaftlichen Eigentums durch periodische und aperiodische Begehungen, erforderlichenfalls unter Beiziehung von Sonderfachleuten auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft, über die – mit Ausnahme von dringenden Fällen – ein Beschluss der Wohnungseigentümer herbeizuführen ist;

4.1.2.)
Beratung der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Notwendigkeit der Vornahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten einschließlich der Klärung der Zuständigkeit (Sonder- oder Gemeinschaftseigentum) und der Beratung über Rückgriffsmöglichkeiten (z. B. Versicherung, Bauträger, Handwerker);

4.1.3.)
Einholung von Kostenvoranschlägen und Angeboten;

4.1.4.)
Führen von Vertragsverhandlungen und Vergabe der Aufträge, in der Regel in schriftlicher Form;

4.1.5.)
Überwachung der Arbeiten, insbesondere der Ausführungszeiten;

4.1.6.)
Abnahme der Arbeiten;

4.1.7.)
Rüge festgestellter Mängel;

4.1.8.)
technische Rechnungsprüfung;

4.1.9.)
Veranlassung der Tätigkeiten gem. lit. c) bis h) nur für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, deren Auftragssumme einen Betrag von 15.000,00 € nicht überschreitet und/oder deren Durchführung die Zuziehung eines Sonderfachmanns nicht erfordert;

4.1.10.)
Veranlassung von sofortigen Maßnahmen in dringenden Fällen, z. B. Rohrbruch, Brand- oder Sturmschäden;

4.1.11.)
Meldung von Schäden am Gemeinschaftseigentum an die Versicherung;

4.1.12.)
Organisation und Überwachung der Personen, die mit der Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten beauftragt sind.

4.2.) Durchführung baulicher Änderungen (Umbauten, Ausbauten, Modernisierungen)

4.2.2.)
Stellungnahme zu beabsichtigten baulichen Veränderungen.

4.3.) Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums und Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen gegen den Veräußerer (Bauträger)

4.3.1.)
Beratung zum Inhalt zweckmäßiger Beschlussfassungen;

4.3.2.)
Beratung über die Hinzuziehung von Sonderfachleuten.

4.4.) Sonstige technische Verwaltungsleistungen

4.4.1.)
Bestellung von Schlüsseln und Schließzylindern aus der gesicherten Schließanlage für Räume des gemeinschaftlichen Eigentums für den gemeinschaftlichen Gebrauch;

4.4.1.)
Veranlassung der Prüfung und Wartung von Sicherheitseinrichtungen durch Handwerker, Sachverständige und Technischen Überwachungsverein (TÜV), wie z. B. für Heizung, Aufzüge, Blitzschutzanlagen, Lüftungs- und Co²-Anlagen, Garagentorantriebe, Brandschutzeinrichtungen (Feuerlöscher, Löschwasserleitungen, Brandschutztüren, Rauchabzugsklappen), Öltank- und Ölüberwachungsanlagen, Ölabscheider.

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